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陵江舟的博客

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转载:任志强的博客:《北京的房价》、《荒谬的结论》  

2009-12-17 16:26:50|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强:北京的房价(2009-12-16 10:06:28)
 

转载自任志强的BLOG:

北京的房价(2009-11-25 13:42:27)

北京的房价到底有多高是个无法猜到的迷!

一个国家的首都、政治、文化、经济的中心,毫无疑问的会集中全国和世界的购买力,让首都或经济中心地区的房价升高,并可能超越当地居民中位收入的消费能力,让房价成为与人均GDP不成比例的地步。

如果这个首都,如北京,还是全国教育、科研、医疗及审批、文化、体育的中心区域,其公共财政的补贴又是高水平的,那么这个城市的房价就会更高。因为公共财政会补贴虽然房价高但其他费用的降低,如教育、医疗以及公共交通等。

北京的办公、商业会因交易的活跃而价高,住宅同样会因城市人的汇聚和家庭的自然分裂而价格节节攀升。

但北京的住宅房价到底有多高呢?北京的房价分许多种,如商品房、两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、合建房、自建房、市政拆迁房、特困房、平房、四合院、央产房、单位产房、公产房、房改房、拆迁加回购房,这些住房都在按不同的政策条件在不同的对象与场所进行各种交易,因此很难计算出北京的房价到底有多高,或者说多低。

至少北京市有人在根据网上销售的登记情况计算出了市场的平均商品房销售价格以及网上登记的二手房交易价格。统计部门也公布了二环、三环、四环、五环以内或五环以外的市场销售平均价格,可以统计或有参照的市场公开交易的价格大约万元/平方米左右。

按照国家统计局公布的1—9月份的商品房销售金额和销售面积计算,全国销售58371万平方米,销售金额27531.89亿元,商品房平均售价单价为4716元/平方米,扣除办公外,商品用房约30%的面积比重的差价,住宅商品房平均销售价格不到4000元/平方米。

东部地区商品房平均单价为6141.9元/平方米,住宅约为4890元/平方米;

中部地区商品房平均单价为3009元/平方米,住宅约为2300元/平方米;

西部地区商品房平均单价为3171.15元/平方米,住宅约为2500元/平方米。

如果按1998年全国平均住房1854元/平方米计算,2008年全国平均住房价格3655元/平方米,约增长了97%。但全国职工月工资从623元/月增长为2078元/月(2007年),则增长了334%,远远超过了房价的增长比例。

北京的商品房住房价格如果与全国的平均房价比确实是高出了许多,但如果将北京的非商品房的交易价格计算进去,这个价格也许就完全不同了。全国的房价如果计算上那些享受了各种优惠政策的住房价格,大约就不到2700元/平方米了。

我查不出全国各城市的土地供给情况,无法计算出在所有住宅建设用地之中非商品住宅的用地总量,也就无法计算出这种低于市场销售价格的住房所占的比重,因此也无法准确的计算出所有住宅混合之后的平均房价或房价的中位数,但我大约可以计算出北京的情况。

北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,非商品住房建设用地指标为1320公顷,两者的比重为5.4:1。而实际供给的情况则是,商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷,完成计划数的33.6%,供地差额为4736公顷,非商品住宅供地1283公顷,完成97.20%,扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。

4736公顷的供地差额在政府工作报告中为100%完成了土地的供给量,这些土地为享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积,可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%,或者说市场中计算出的商品房住房平均销售价格仅为这28.3%的住房销售价格而并非北京市的住宅实际价格。

如果用地中的平均容积率相等,且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米,则北京市的一手房销售价格则约仅为6200元/平方米,这就变成了一个令人惊讶的数字了。如果按这个数字计算房价收入比,还有谁会认为北京的房价价格太高吗?

虽然那些低价的定向住房没有向社会公开销售,比如分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等,但这些家庭难道不是北京市的户籍人口吗?不是北京市的市民吗?他们没有北京市户籍人口的亲属吗?难道不是在解决北京市的城市人口住房问题吗?这些住房面积不计算在北京的人均居住面积中吗?

如果这些住房同样在解决北京市的人口居住问题,那么不管这些政策是否合理,这些享受了低价住房的家庭是否有利用权利或腐败的可能,这些住房都应计算在房价的基数中。总不能一面在按市场价格计算国际标准的房价收入比,另一方面又将中国特色的政策性住房的销售价格排除在外不计算在房价之中,那无疑会造成极大的误导作用。

如果全部的商品房住房的消费者只能在全部住宅建设用地的28%之中竞争,那么本就会高涨的房价就必然的畸形暴涨。如果许多的家庭能额外的享受大量的建设用地中的低价住房,又何必关心暴涨的房价呢?

土地供给的倾斜,毫无疑问的会影响到市场中的商品住宅房价。政府的保障早已超出了计划的合理性,也远远的超出了市场的合理性,那么商品房住宅的房价就一定会扭曲,但并不因此而说明北京的房价过高。大量价格的住房比商品房供给量更大的支撑着北京人均住房面积的增加,也解决着多数家庭的住房问题。

虽然我的计算中还有许多不确定因素,但毫无疑问的是巨大的非市场化的住房价格会让真实的北京住房价格远远低于现有的水平,无论如何绝不会超过6500--7000元/平方米之间的价格。如果按这个价格计算,北京的人均GDP和人均收入情况,这个价格岂不是太低了,也与中国首都的形象和地位、与北京的公共补贴支出太不相称了。这也难怪北京实行了最严格的户籍管理制度,但人口的增长与膨胀都远远超过了城市规划的指标。

任何城市的真实房价都必然的会受到政策性优惠价格的影响,而不将这些住房价格计算在内的价格都是非经济因素的伪价格。

 

痞子文化(2009-12-08 11:43:51)

为去金坛市参加一个活动,顺便将上海的一系列活动合并作了统一的安排,结果排了个满满的一天之中只吃了两个半顿饭,先后录了六场节目和采访,参加了两个半拉子餐桌活动和一个论坛。在金坛又与南京、常州、金坛的记者们同桌聊天,接受采访。至今我也没记住都是面对那些电视的栏目、电视台和平面媒体。但无论是参加节目录制的年轻人、媒体的年轻人还是论坛中、餐桌上的年轻人几乎都问了大致相同的一些话题。

一、年轻人特别是刚毕业的大学生抱怨买不起房的问题。他们统一的理所当然的认为,刚毕业的大学生的收入应该买得起商品房,甚至是中心城市、市中心的商品房,如果买不起就一定是开发商“太黑”、“房价太高”……是中国的收入结构有问题,还是年轻人的观念有问题,或者是中国的传统观念让中国的消费观念有了问题:将财富的拥有变成了市场中的再分配?

美国的房价许多人认为比中国低,美国人的收入许多人认为比中国的高,但为什么美国30岁以下的人群购房比例远低于5%,而中国30岁以下的人群占购房人群比例的34%,是美国的好几倍!为什么美国一个教授的购房还贷年限比中国的年轻人购房的还贷周期长呢?

在纽约工作的白领大多居住在新泽西州,在华盛顿工作的白领居住在马里兰,而中国刚毕业的大学生却都想集中于大城市的中心区。

商品房是一种财富的拥有,而绝不仅仅是解决居住问题,一个刚毕业的学生收入如果能轻易的拥有这种巨额财富的商品房,那中国的资源岂不是太不值钱了?

如果中国城市良好基础设施、公共配套的土地资源,再加上钢铁、水泥、建材、设备生产和建筑工人的劳动成果所创造的财富价值还不如一个刚毕业的大学生的劳动创造,那么只能说明这个社会的收入分配与资源价格的不合理。

刚毕业的年轻人有许多种:有创业致富的年轻人;有利用股票发财的年轻人;有利用技术创新的年轻人;有靠专业技能获得高收入的年轻人;有靠知识和组织能力掌握资源而获利的人等等。他们的劳动创造是可以让他们拥有财产和奢侈性住房的条件。但社会一般而言的则是并没有特殊的创造才能和收入积累,只领取社会平均劳动收入的年轻人,尤其是许多并不与父母同居一个城市的这类人。

正常的市场经济社会,年轻人生活与就业会与知识能力和财富价值创造相适应,其消费也与其收入相适应,拥有财产和财富的能力也不会超越其收入的积累。但中国的年轻人更希望涌入大城市,城里人会申请到农村去当村官,甚至支援中西部贫困地区。农村人毕业后则希望不再回家,回家会被看成是一种耻辱,父母在盼子成龙,回乡则为无能,而不管其财富创造的能力如何,不管收入与消费的能力是否相适应。

于是进了城的大学生不管在农村是否有房,在城里都需要有个住处,反之,城里人下乡也是如此。房子似乎不再是一种资产与财富的概念而仅仅成了解决居住的概念,但租房似乎又与安居的传统观念之间有着巨大的差别甚至失落感。于是解决居住的问题就变成了必须拥有一套私有产权的住房,就变成了必须拥有巨额的财产和财富的转换,似乎不管收入有多少,都天生的应该拥有住房的财富,不管积累有多少都将买不起的仇恨抛给了房价太高,他们甚至不能接受城市边缘地区的居住条件,而更认为有理由拥有市中心的一套住房和财富,二手房在他们的眼中似乎从未进入过选择的视线!

他们自认为应比那些工作了几十年的工人更优越(也许他们对社会的贡献远远不如这些工人),也理所当然的不关心这些为住房生产的工人们是否能拥有这种住房的财富,只是认为他们自己应拥有这种财富,而不仅仅是居住权。

中国有50年的福利分房历史,这类住房占城镇住房存量的60%以上,那些年代所有人都并不拥有住房财富,大多数人都在三十五岁到四十岁之间才分配到住房,此前他们难道不是与父母同住吗?直到房改购房之后才转换为住房资产。改革让更多的年轻人不但更早的解决了住房问题,并拥有了住房的财富。但这并不意味着所有的刚毕业的大学生和大多数的没有高收入与财富积累的人都能拥有住房的资产。

人从毕业进入社会,知识与才能都是个从低到高的发展过程,收入也是随着年龄、知识、才能的积累而提高的过程。个人住房贷款要解决的正是将未来的高收入流转为今天的消费,弥补今天低收入现状的一种转换,但至少拥有财富的投资要先有一定的积累和分期还贷的支付能力,这要与收入和财富的价值相适应。而拥有财富和解决居住条件并非同一个性质的问题。

与我争论年轻人买房的问题时,没有人理会我对财富与住房居住权利不同的解释。他们早就明白,他们有能力解决居住的问题,也都没人住在大街上,但他们所坚持的都是年轻人,尤其是刚毕业的大学生理应可以轻松的拥有住房这种曾被许多中老年人都认为要花一生积蓄和多年劳动努力才能获得的资产财富。

更可悲的是为支持他们的错误观点,他们将年轻人无独立的私有住房财产扩大到认为中国的几乎所有家庭都买不起住房,都未解决住房问题。却不知道自住房制度改革以来商品房仅占住房总量的25%左右,而中国城镇的住房私有化率却是全世界最高的,远超过了85%。如果按国际上不分城乡的计算住房的私有化率,中国的住房私有化率早已超过了95%(只是土地制度让农村的住房无法成为可变现的资产),同时城镇中还有约10%的公房租赁的存量。

他们也许认为发达国家的社会保障比中国的更好,认为中国社会发展阶段和社会保障制度更差,却不知道发达国家中与父母共居的比例并不比中国低,住房私有化率比中国更低。社会制度与发展阶段之差更不能成为年轻人不与父母共住,不能租房居住和非要拥有住房资产的理由。

一些非同城拥有父母家庭的毕业生,以家在外地为由认为应拥有一套住房就更不能成为理由了。也许他们早就在农村拥有了承包地、宅基地,或在其他城市中拥有住房,比他人多用一份土地和资源的同时还理直气壮的认为应廉价分得一份财富,就更不合理了。

二、这些本就以自己的收入不具备刚毕业刚工作就拥有住房财产条件的年轻人,不但看不上二手房,同时也根本看不上距离市中心较远的地区的新房,并且一有住房时就希望住房足够的大,至少是个90平米以上的两居室,最好是结婚生子之后都不用换房的三居。也有人希望开发商多建一些四十平米以下的小户型以作年轻人的过渡。

中国的现有城镇住房的140多亿平米,城镇家庭的面积中位数仅为68平方米左右,而全国城镇小于80平方米的住房超过75%,100平方米以上的住房的只占15-18%之间。北京市100平方米以上的住房也不超过全国的平均数,这就提出了两个问题。一是年轻人的住房面积要求凭什么应超过全国的中位数,凭什么应比工作了许多年的人拥有比中位数更高的住房资产;二是为什么不能用存量的住房中的小户型解决年轻人的过渡性居住和消费,为什么不能用租赁方式解决过渡性问题,而一定要盖大量新的小户型住房来解决过渡性消费呢?七十年的使用权的住房在解决完过渡性消费之后,又如何延长这些建筑的寿命周期呢?中国的计划生育政策已让中国的生育高峰期过去十多年了,今后也很难再形成,26岁以下人数的快速下滑,已注定不会再出现如今的年轻人所形成的居住需求高峰期了,这些小房子以后怎么办?

世界各国经济发展阶段不同,土地与人口资源的配比也差异巨大,因此住房的情况差异也巨大。

澳大利亚联邦银行最近报告澳大利亚的平均住宅面积已超过美国成为全球第一了。

澳大利亚的户均平均面积高达214.6平方米,高于美国的212平方米,是英国的3倍,欧洲、丹麦的非独立住宅(别墅)之外的住房和公寓平均面积为137平方米,希腊120平方米,英国仅为76平方米。(不含独立式住宅)

发达国家尚且如此,中国年轻人的消费又该如何呢?而澳大利亚的户均人口从2.15升高到2.56,恰恰是更多的年轻人因为房价而延长了与父母同住的时间。中国却在因房价而减少户均人口,年轻人反而更想拥有住房的单独财产。

如果中国存量住房的面积很大,确实应该多建一些小户型房,但传统五十年的计划经济和福利分房已让中国的存量中拥有太多的小户型了,每年新建的住房反而不应再以小户型为主了,否则就会不断的重拆重建。今天中国的住房寿命低,已在大量拆除80年代之后建设的住宅,恰恰就是因为建设的标准过低而造成的消费升级中的浪费。今天的市场经济难道还要继续重复历史的错误吗?历史的错误难道仍然不能让我们今天变得更聪明一些吗?

年轻人过渡性的消费应以原有建设中的小户型为主,同时不能发生超越收入条件的消费,市场中二手房的交易受限是个政策性的改革问题,不能因为政策的问题而要求市场去重复历史的错误!

三、用几代人共同支付房购消费来满足年轻人过高的住房消费欲望,似乎已成为了一种共性的问题。这在非中国传统意识影响的国家中几乎是并不存在的,尤其是有遗产税的国家。而中国传统文化中的子承父业,给子孙留下尽可能多的产业、财富的观念让父母为子女购房成为了“理所当然”的惯例,成为了一种责任。

但换个角度看这不仅仅是解决居住的问题,而应被视为是多代人对财产的一种投资。如今购房的投入也许会在财产增值中、在财产性收入的增长让“遗产”的数额加大数倍,并且可能避免了今后中国可能出台遗产税的风险。

啃老族、食草男在中、日、韩都已成了常闻,且数量逐年增长,这并非东方文化的特例,澳、欧、美都在重复这种现象的发生。如果停留在非独立生活中,那么更多的父母也许更愿意共同出资为购房而投资以便让子女出去独立,以便让自己的住房条件也得到改善。

尤其是在中国,历史的住房建设面积较小,家庭较大,子女另住同时也是父母住房条件的一种改善,自然也就成为共同投资的另一个理由了,一举多得,何乐不为?

四、大多数的年轻记者们都是不读书、不看报、不想了解事实真相,而只知道导演或编导让问什么就问什么,或总想故意创造点新闻。

许多人甚至不知道华远是一个上市公司,会问许多早就公告过的事,早在博客中说明了的事,早在媒体、网络中有过大量报道的事!

当然还有对大量看不懂,也不想看懂的事就乱评论。比如我用北京土地供给数量的情况假定北京的房价约为7000元/平方米,真实的含义不是说房价,而是说土地的供给问题,如果增加保障性住房的用地不是挤了供商品房住宅开发的用地而是用扩大用地总量的方式解决,那么商品房的土地供给增加而非减少,那么土地的价格就会下降,商品住宅的价格也会下降。如果这些土地做保障对全社会公开,那么也会降低平均房价……话本已说明,却常被曲解,也许我的文化“太低了”。

更有甚者,当我说政府对市场的管制越少时,市场发展的越好,取消了冶金部后中国的钢产量全球第一时,记者们会问“是否取消了国防部,国防会更强大”,我说放开市场化的管制武器与设备的研制一定会更好!但真正想说的潜台词是,如果记者们连市场供给的产品生产与政府供给的公共服务之间的关系都分不清,中国又怎么会有正确的经济报道呢?

因此许多的记者会不断的问我,什么时候该买房?房价是否过高让中低收入家庭买不起房?这类的问题。

当我每次都说有支付能力的人早该买房了,长期看房子总会涨价,越早买越好时,总是有人反对,不愿意听,结果房子更贵了。几年过去后还问这个问题,我的说法没变,听到回答后的人们的态度也没变,他们仍然不愿相信我说的事实。存在银行钱越来越多了,但能买的房子位置越来越远,面积越来越小了。后来我发现原来他们只想听我说“房子要跌价了,越晚买越好”,可惜他们每次都失望了。

而我说商品房是给富人盖的,没有人爱听,如今他们还在问同一个问题,遗憾的是中央与国务院文件从来都说的是高收入家庭用市场化的方式购买和租赁商品房,从来没有一个文件规定让中低收入家庭购买商品房,难道文件中所说的高收入家庭不是富人,反而是中低收入家庭应用市场中的商品房解决住房问题吗?纵观全球又有哪个国家会用政府收取了巨额土地出让金的商品房来解决中低收入家庭的住房问题的呢?哪个国家的文件中不是用国家的保障来解决低收入家庭的住房问题呢?

更多的记者和观众将给中低收入家庭解决住房的责任推给开发商,岂不是连中央和国务院的文件都不闻不看就将“莫须有”的罪名扣在开发商的头上吗?

当人们抱怨开发商时,却不从土地供给、社会保障的改革上找根子,不从住房供给体系上加强立法,不从国民收入分配上去改善国家与个人之间的关系,那么这种抱怨即使变成了道德的攻击,也不能从根本上改变这种房价上涨的趋势,也无法满足刚毕业的大学生,年轻人们的消费欲望和财富的占有欲。

从总理政府工作报告的修改中可以看出“居者有其屋”至“居者有其所”的变化,已明确了解决居住和拥有财产是两种不同性质的矛盾,但社会的舆论和多数的年轻人仍然坚持不求有其所而求有其屋的财富拥有。那就不要抱怨市场,而应强调个人的努力奋斗,通过创造更多的社会财富,来获取应有的个人财富。如果能力的被认可只适应于生存的特定环境,就必须改变自己的能力。

最终是否拥有住房的资产不是按年龄划分而是按能力或创造的收入划分。年龄从青到中到老只是一般的收入增长过程,如果没有能力识破这一常规,就不可能在拥有财富时打破这一常规的约束!更不能用痞子文化来代替经济发展规律和市场规律。

 

 

荒谬的结论(2009-12-11 16:02:43)

社科院的蓝皮书认为中国85%的家庭买不起房,这是个缺乏现状基础前提的荒谬结论。

全国是指城镇还是指包括农村在内的全国?那就先要问问中国的现状中农村有多少人有房子,他们是否还要买房子?城市中多少人有房子,还有多少人要买房子和应买房子。

如果按收入计算85%的家庭买不起房子,那么如果加上这些住房资产和资产的升值之后又有多少家庭买不起房子呢?

如果这个结论来自一篇普通人的猜测;来自非国家的专门研究机构;来自于媒体的炒作,那么就无所谓了,就不会有那么多人的关注,更不会出现在中央新闻的重点播放中,自然也就不会对中国的决策与管理机构带来影响,那么错了也是情有可原的。但作为一个中国专门花纳税人钱的研究机构出笼这种草率的结论就太有损于中国的研究水平了,更不会对社会对国家有任何的益处!

中国是全世界住房私有化率最高的国家。农村的宅基地大于城市建成区的四倍多,许多农村都出现了一个大家庭多套住房和空心村的现象。这些宅基地是不花钱取得的,尽管还有约1500个家庭处于贫困之中,但也并非无住处。不可否认的是改革三十年不但让中国农民的收入大大提高了,也让中国农村的住房条件大大改善了,农民的住房基本得到了解决。

中国的城镇实行了约五十年的住房实物分配,并以房改购房的方式变成了住房私有资产。这些住房存量高达50%以上,另有约25%的商品房,和原有11%左右的存量私房,让城镇的住房私有化率超过了85%,远大于美国并居世界第一。

既然中国的存量住房已大部分成为了私有财富,并在资产价格的增长中快速升值。那么这些资产难道不是收入中的一部分,不是居住的基本条件,不是改善住房的可转换货币吗?

从工资性收入看宋丹丹等优秀演员们的月收入仅为2000元左右。如果按工资性收入计算,他们都属于社科院列为85%买不起住房的房价收入比之中。许多私有企业的老板们也同样只领取基本的生活费性质的月工资,但他们可以用企业的名义消费,企业中有他们可支配的财产。这样的例子数不胜数,岂是月工资与收入比可以计算的。

中国的富人不多,M型收入的特征已明显出现。但一个富裕家庭可能裙带了数个贫困家庭的现象却是任何国家都无法替代的。这种裙带不但会在同辈中出现,也会在非同辈的数代相隔和五服之间出现。这种家庭的概念早已超出了一夫一妻的家庭概念,数代人共同支付和投资于住房的现象又岂是少数。

我不知道社科院的推算依据,但我知道如果房价收入比是以中位数的标准原则计算,中国中西部绝大多数地区的住房可支付性指数高达120-140,房价收入比也自然会在1:6之下。除东部的部分城市之外的可支付性指数小于100,绝大多数也在100左右。

中国约有4.4亿个家庭,其中城市约有2亿多个家庭。85%按全国算是3.74亿个家庭,按城市算约1.785亿个家庭。请问他们都睡在大街上吗?

中国每年的城镇住房竣工量约为6-8亿平方米,其中商品房约不到500万套,非商品房约为300万套,合计不超过800万套。按此生产能力计算,满足85%的家庭住房则要47年或23年,这里还没计算原有住房的折旧,中国岂不是永无改善之日了?而140亿平方米的现有住房存量,约40万亿的财产又算是什么呢?

农民工进城是个户籍管制的问题;农村的宅基地和承包地不能流通和变成财富是土地制度问题;二手房交易税费奇高和个人所得税购房时不能减免与冲抵是国民收入分配的问题;如果不解决这些根本性问题,能从房价上让农民变成市民吗?

无疑社科院的推算是将目光关注于部分城市的房价,却忽略了中国已有几十年的住房建设现状;忽略了中国政府历史的功绩;忽略了这些住房改革之后的财产性收入;忽略了工资收入之外的转移性支付和补偿性收入;忽略了中国经济发展的初级阶段。

也许社科院应用更严谨的分析方式来做出判断。至少应让全世界知道中国的民众没有人睡在大街上,住房条件差但有待改善,收入低但有财产性收入可以弥补大多数人住房可支付能力的不足。中国的个人消费信贷与公积金则可大大的提高这种支付的能力。虽然少数城市的房价增长过快,但中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下。中国的保障制度在大力加强之下是可以解决绝大多数家庭的住房质量问题。中国至少在改革中大大的改善与提高了中国人的生活质量。

别简单的用一个荒谬的结论来威胁中国的改革与市场经济,最多这个结论只能是85%的家庭买不起第二套商品房。

 

 

 
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  • 新浪网友2009-12-17 11:04:34

    近期国务院常务会议罕见要求,遏制部分城市房价过快上涨的势头,会议决定,要增加普通商品住房的有效供给、继续支持居民自住和改善型住房消费、抑制投资投机性购房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设。政策一出立刻在资本市场引发轩然大波,房地产股应声暴跌。临近年关,市场目前最关心的话题是接下来房价的走势是向上还是向下?政府的政策到底能不能遏制房价上涨的势头?
    素有“任大炮”之称的北京华远集团董事长任志强表示,明年的房价除了上涨之外没有别的可能性。任志强认为:今年决定增加土地供应1000公顷,本来最初这1000公顷是划给商品房的,结果出台了加大保障性住房建设的政策,于是又将这1000公顷中的800公顷划给了保障性住房,结果商品房只能挤用剩下的200公顷了,这就是为什么会出现那么多天价。在供求关系不平衡的市场局面没有结束的情况下,结合土地成本的进一步飙升等因素,明年的房地产市场价格仍将进一步上涨。
    在目前国内的财经媒体中出现了一个非常奇怪的现象,凡是鼓吹高房价不合理、房价一定要跌的言论,就会占领道德制高点,赢得叫好声;而凡是认为房价将继续上涨的言论,就会招来读者和网民的破口大骂,并被斥为开发商的利益代言人。前者的代表是易宪容,后者的代表是任志强。其实易宪容从一开始就错了,而且一直错了好几年,为什么易宪容的支持者还是比任志强多呢?那是因为人们就是希望看到房价要跌的观点,这样才符合自己的心理,即使易宪容连续错了十年以上,人们还是会继续支持他,因为人们只是在支持自己的固有观点,易宪容不过是被大家抬出来的幌子,问题不在于房价会不会跌,问题的关键是人们希望看到房价要跌的言论。
  • 新浪网友2009-12-17 11:05:02

    心理学家的研究发现,成年人获取信息的出发点并不是为了接受教育,每个人的内心都是非常自我的,他们不会轻易接受不同的思想,人们获取信息的主要目的是为了给自己的固有观点寻求支持和证据。这个结论非常重要:人类是非常自我的动物,他们不会轻易接受不同的观点,他们看文章、听演讲的主要目的是为了给自己原先的观点寻求支持,这时候,凡是合乎他口味的观点,他就会照单全收,凡是不合口味的观点,就会被无情抛弃。
    中国房价高涨的根本原因是史上最快速的城市化进程。大量的农民将在几十年内转变成城市居民。假设中国城市化进程每年提高1%,那每年就要解决1400万人的新增住房问题,同时还要考虑到城镇居民本身就有改善居住条件的渴望。中国房地产研究会副会长顾云昌表示,中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%,即使如此还是难以满足人们的需求。
    房价泡沫总有一天会崩盘吗?这个答案是肯定的。国内一线城市1比500、最高达1比700的房屋租售比,全社会对房价过高的怨声载道,都显示总有一天房价泡沫会被戳破,这就像我们每个人都会死去一样。但是不能因为我们人人都要死,所以现在就不活了。房价泡沫会崩盘,但这一天的到来可能比我们预期的要晚得多。日本和香港的地产泡沫都崩过盘,但是此前房价高速上涨了三十年,而我们才涨了十年。国务院的表态是:遏制房价过快上涨。反观历史,我们会发现每次政府出台打压房价的政策,结果就是房价一路上行。而且国务院并不打算让房价大跌,只是说别涨太快,因为中央已经预计到,如果房价下跌,那么不满的抱怨会远远超过现在。
  • 新浪网友2009-12-17 11:06:46

    最终分析结论:
    由于土地供给的减少,未来供求矛盾将更加突出,同时宽松的货币政策将延续到明年,因此未来房价继续上涨是大概率事件,政府所担心的不是房价涨,而是上涨过快。真正能够压低房价的政策是大幅增加土地供应,即允许宅基地入市流转——但在国内法律大幅修改之前应该不会落实,或者央行大幅加息紧缩货币政策——但这又有赖于经济完全复苏并且十分强劲。由此看来,尽管政策对房价过快上涨开始动手,但明年房价的真实变化并不一定按政策趋势来走。
  • 新浪网友2009-12-17 11:37:15

    很有水平见地,十分同意!
  • 中玉白2009-12-17 12:23:30

    都是大实话,但有几个人愿意听实话呢。取消国防部,中国的武器装备水平会更高,这未必是谬论。
  • aladdindune2009-12-17 12:37:49

    任志强还能算是人吗?我看连狗都不如!
  • 饕餮2009-12-17 12:47:19

    人都是情绪化的,看都没看清任志强说的,就开骂了- -! 我都没听过一个人比较系统比较全面地来解释为什么说现在房价太高。
  • 新浪网友2009-12-17 13:04:05

    任志强只是说了大实话!
  • 浅水湾2009-12-17 13:20:00

    老任说中国百分之八十几的人就应该买不起房。人们都在在骂。现在国家的财富你们知道掌握在百分之几人的手中吗?
  • 新浪网友2009-12-17 13:40:42

    任志强说北京的平均房价是6、7千/平米你信不信?信也没用,你想买买得到吗?把那些原来等于免费的福利分房算在平均房价里就好比用一个障眼法,原来有人花5万福利分房买了100平米的住房,现在你花了150万买了100平米的住房,平均一下,房价是8000还不到,奥,原来现在的房价还不高!!!一个富人有一亿,你只有一万,平均一下,每人5000万,你也成千万富翁啦!!!
    无论任志强怎样为高房价辩解,他只是在误导别人。
  • 新浪网友2009-12-17 14:01:55

    说任志强是狗,那是抬举他,他是条疯狗。缺少爱心,缺乏人性,人民的公敌,民族的败类,再闹革命,他是第一个,早晚会被民众骂死。
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